| 大扩容孕育星沙新城 | |
★星沙城市化进程的加快，为房地产开发创造了新的契机记者 贺 琛 刘 刚 摄 ４月８日，风和日丽。在星沙做生意的邵阳人黎老板内心喜不自禁--他的新店喜庆开张了。５年前的今天，黎老板只身一人从邵阳来到这里辛勤打拼，艰难创业；而今，他却拥有了楼上楼下两层店堂，生意火爆。黎老板说，自己的创业史跟星沙的发展轨迹是一脉相承、密不可分的，正是星沙近年来的日新月异，造就了自己事业的一方天地。 短短数年时间，星沙发生了沧桑巨变，由一个小县城演变成一个颇具现代感与竞争力的新型城镇和省会长沙的“经济特区”，这不能不说是一个奇迹。在这其中，工业化和城市化的贡献功不可没。 业内人士认为，星沙的城市化进程有力推动了房地产等第三产业的发展。基础配套设施的完善、城市品位的提升、外来人口的进入，为星沙房地产的开发造就了新的契机，注入了新的活力。 背景：城市化提速 世界各国的经验表明，在现代化建设过程中，城镇化率往往超过工业化率。试列一组数据：美国在１８７０年工业化率为１６％，城镇化率高达２６％；到１９４０年其工业化率为３０．３％时，城镇化率则为５６％。发展中国家在人均ＧＤＰ超过３００美元后，城镇化率往往都会超过工业化率。 经济学家认为，星沙目前的工业化水平已达中级阶段，而城市化水平相对滞后，不太匹配。根据城市化与工业化良*互动的客观规律，星沙的城市化进程仍然任重道远。 与经济学家的观点不谋而合，星沙的决策者们正在开始大手笔、大气魄地加快星沙城市化的进程。２００２年１１月长沙县人代会通过的《政府工作报告》提出，“要以城市主干道路网建设为突破口，不断完善城市配套设施，通过开元路东延至春华，开元路西延至世纪大道，星沙大道南延至老３１９国道，黄兴大道北延至北环线，形成四通八达的环城道路网络”。 同时，“按照长沙市副中心和新城区的定位，全面完成星沙规划。”向西，以１０７国道西侧、广电中心以东临为开发地带，以金鹰城、美林正大的高尔夫项目及政府千亩住宅小区开发为核心，将世界之窗、广电中心连为一体，拓展一个具有高档娱乐、旅游、生态居住为一体的大型社区；向北，以大众传媒学院为中心，形成文化教育区，带动山水芙蓉高档别墅区等房地产业的发展；向南，以现有高新技术企业为基础，建立高新技术产业区和环保产业园。据了解，星沙２００２年重点建设项目２２个，投资７亿元，建成区面积达到１５平方公里。星沙“将按照长沙市的副中心和新城区的定位进行规划、建设，将力争在５年内基本形成６０平方公里的城市道路骨架，建成区面积达到３０万平方里。” 基础设施的扩容提质、日趋完善，蕴涵的将是整个城区翻天覆地的变化及发展。 效应：移民蜂拥淘金 在经济学家看来，城市化的发展，边缘扩容是一个必然趋势：以交通改造为契机，以产业发展为支撑，使城镇成为人口、生产要素的聚集地和新的生产力的扩散源。也就是说，城市化进程的加快，必然导致大量外来人口的蜂拥而至和资本的市场寻租。 城镇扩容带来的是“筑巢引凤”效应，外来人口将大量入城，成为新型移民。在某种程度上，黎老板的经历正好印证了经济学家的观点。 ５年前，黎老板背井离乡来到星沙做生意，从无到有，生意越做越大，到目前已经积累下几十万元的家产。他在邵东的亲戚朋友看到星沙这里发展潜力大，也纷纷来此“安营扎寨”。可以说，黎和同乡是许多星沙“移民”的缩影。在星沙，随着城市化进程的加快，一大批周边地区或来自地州市的农民纷纷涌入城区，城镇人口外来化渐成潮流。据统计，截止２００２年上半年度，星沙外来人口超过３万人，而星沙常驻总人口也不过８万人。 显而易见，定位于长沙新城区、迅速成长中的星沙为外来人员的创业提供了最佳的发展机遇。与此同时，外来人员也为星沙的发展推波助澜，奉献才智。 山水芙蓉营销总监陈岗指出，如今的移民潮究其本质而言，并非当年的“陈焕生进城”，更深层次是大量资本的进入、财富的聚集以及人气的提升，这对星沙的房地产业发展构筑了强劲的支撑。 据了解，曾有一位外地“豪客”一掷千金，在山水人家一期一口气买下 ２个铺面和１套住宅，而象这样的外地“豪客”还不在少数。从调查的１２２位山水人家购房者当中统计得出，星沙周边外来客户约占１２％，其他外地客户占了８％。陈岗感慨地说，外来人员的消费能量和购房热情实在不容忽视。 机遇：房地产焕发生机 许多像黎老板这样见证了星沙变迁的人都有这样的体会，如今的星沙，基础设施建设如火如荼，县城面貌焕然一新。改建后的星沙大道变成八车道“阳光大道”；开元路、板仓路改造成功，成为贯穿县城的主干道；斥资３６００万改建的天华路将成为规划中的星沙商业街，目前已经开始初具雏形。 目前星沙的人气和商住氛围已初步成熟，基本的生活设施也已建成，农贸市场、邮电局、酒店、医院、剧院、学校以及银行一样不少，管道煤气系统、供电供水系统也比较成熟，相比其他远郊房产，在配套上算是相对而言最为完善的。此外，星沙绿化广场的改建以及地下商业广场的建设也正在如火如荼的进行当中。这种巨大的变迁和高速的发展无疑为星沙房地产业的明天指明了灿烂的前景。 一位在星沙置业的王女士对于城区的变迁印象深刻。她说，原来星沙不太繁华，甚至还能听取蛙声一片。而近年来，星沙变化很大，城区漂亮多了，人也越来越多，跟长沙市内没有什么太大区别，来这里买房置业的人也是与日俱增。 星沙在变，生活在变，房地产业也在变。湖南兆佳集团董事长认为，星沙城区的发展与房地产业的崛起是双赢的。一方面，对于房地产资本来说，投入基础建设会带来相应的土地、政策等多方面回报，为房地产企业的可持续*发展奠定了基础；其次，城市的建设必将吸引更多的域外人流、物流，人气的上升，将极大地促进城市的发展与扩容；同时，星沙的建设可以通过土地的升值实现城市的增值。由于当地配套设施的完善、地块商业价值的挖掘，土地将在大量资本追高时完成升值过程，而土地的升值，可以让政府有更多的钱进一步进行基础建设，形成良*循环。 |
