本商务策划基于“资源节约、环境友好”的两型建设原则，根据春华镇目前的区位优势、水域分布、资源禀赋等实地基础条件对春华镇现有及未来商务发展进行功能范围分区，计划在132平方公里的镇域面积内形成9个不同内涵的商效区。同时，根据不同商效区的特色，建议该区域的发展定位，并在商效区内选取3个最具有代表*的景点进行设计。商效区结合不同定位的各项景点将构成不同特色的资源聚集（集镇），最终发展成为“知识型现代农业生态城镇“。我们将通过参考世界各国发展现代休闲农业及小城镇建设的先进经验，为春华镇量身订制能与国际先进模式对接的发展方案。
事实上，本次商务策划是对春华之于长沙县在小城镇规划发展的一个先期探索，是经济向知识文明转变的尝试，策划对内通过整案包装，均衡发展12村特色产业；对外分案输出，协助政府设主题、作经营丶创品牌。旨在通过本次研究，使政府、专家、公众、达成一定的共识，并对下一步针对*的项目总体规划等各级规划设计、项目建设和管理提供前提和基础。
本报告书章节概涵
1-资源集成。（再定位）
2-寻找趋势主题。（商效项目）
3-产业聚辐。（组构经济竟合）
4-品质严选约定。（师法大地自然）
5-项目招商。（不可替代的精品政策）
本报告书声明
A-经济利益目的*明确(及可能有正反的社会经济作用)
B-时序必将经过由-先导、到-调整丶后-结构完整程序
C-官方开发实验型可能有相当风险系数成分及主观排他*.
一、总 则
1、任务解读
长沙县春华镇镇域商务策划将围绕春华镇建设“现代农业示范”、“现代田园城镇”的目标，依托良好的区位及资源优势，以建设知识型现代农业生态城镇为目标，以现代农业生产为基础，以现代生产及物流为支撑，以休闲旅游和农业信息服务体系为配套，策划与新城镇建设战略定位相适应，模式新颖、特色鲜明、运作高效、环境优美、国内领先、与国际接轨的城镇化模式及对应的现代农产业经济发展模式，迎接中国未来第二次城市化和现代化的到来。
为配合长沙县政府战略升级工作，找到适合长沙县未来需求、可持续发展的农业产业及城镇建设模式，本次春华镇镇域商务策划的工作必须提供具有创新思路、国际品质、科学合理、易于实施的包括产业布局、分区定位、实施建议等在内的专项研究，并以具有前瞻*、大局观的执行理念协助春华镇找到贯彻国家农业改革精神、城镇化建设要求以及建设现代休闲农业的探索之路以及系统科学的工作方法和切入点。
本次项目策划主要处理以下三者之间的关系：
春华镇发展现代农业及城镇化建设的总体定位；
春华镇发展新型城镇经济的产业规划及模式设计；
春华镇镇域内各产业布局、空间设计、项目策划；
三者互为补充，互相联动。
2、策划背景
作为中部第一县的核心，县委、县政府始终对春华的发展给予厚望，因此通过科学规划及管理，探索“中西部有借鉴意义的小城镇建设模式”，这将是春华镇在新时期又一项重要的历史使命。
伴随着长株潭城市群的崛起，长沙县经济发展水平突飞猛进，综合排名跃居中国百强县第13，中部第一。同时，五大机场的兴建、高铁枢纽的建成丶国际百强企业入驻长沙，外源产业快速向春华蔓延，春华融入长沙都市功能区的趋势日益明显。
因此，春华的下一步发展迫切需要通过科学的规划和策划，找到一种长期健康发展的知识型经济发展模式，建构「被信赖」的「城郊型」小城镇化，打造真正意义的“群宿之星”，最终迎接中国未来第二次城市化和现代化。
3、策划目标
一要坚持规划引领，强化设计，科学编制镇域产业定位及布局，加强项目的商业策划，深入挖掘新的经济增长点；
二要用经营城市的理念，加强资本运作，积极探索引导社会资本全面参与镇域开发建设的新模式；
三要实现春华融城对接以及经济、文化、技术、生态环境的和谐发展；
4、要点与深化
1、要点
（1）从项目策划及商务机会分析角度完成镇域的产业战略定位；
（2）确定符合春华镇现代农型城镇的开发理念；
（3）对现有设施作统一考虑，综合平衡；
（4）尊重现有地形地貌，保护自然生态环境；
（5）创造特色农业景观与人文环境；
2、深化（需在本次策划基础上继续深入研究具体区域的实际操作方案）
（1）研究仅对城镇发展基于产业模式及项目组合提供建议；
（2）研究从经济战略着手进行产业布局分析，但不涉及具体的经济发展政策及策略实施；
（3）研究不提供具体某一规划区域及景点项目的实际操作方案；
5、项目预测
1、发展范围
本次策划涉及范围为春华镇行政辖区范围内132平方公里，包括12个行政村（1.洞田村-2.松园村-3.龙王庙村-4.武塘村-5.官塘村6.石塘铺村-7.花园新村-8.春华山村-9.金鼎山村-10.大鱼塘村-11.九木村-12.九田村）、1个社区；
2、发展期限：2013-2020年
2013-2015年：起步期（品牌初耕）
2016-2018年：发展期（招商拓展）
2019-2020年：调整期（战略优化）
3、发展远景
定位于长沙城郊型都市农业，建设打造兼顾社会、经济、生态三大效益，“城市所欠缺、城市所不及、城市所依赖”的未来式知识型现代农业生态城镇。
6、参考依据
1）《中华人民共和国城乡规划法》
2）《镇规划标准GB 50188-2007》
3）长沙市城市总体规划（2003-2020）2010年修订
4）长沙县县城总体系规划（2003-2020）
5）长沙县城乡一体化规划（2009-2030）（方案）
6）星沙新城概念规划（2009-2050）（方案）
7）长沙县春华镇镇域总体规划（2011-2020）
8）长沙县春华镇国民经济和社会发展第十二个五年规划
9）其它与城市规划相关法律、法规、条例
二、现状评估
1、产业要素
地理位置
春华镇位于湖南省长沙县东部，捞*河中上游，东临浏阳市，南与黄花国际机场毗邻，西距省会长沙28公里，与长沙县城（国家级长沙经济技术开发区）相距不到3公里，北接长沙县路口镇，临近长株潭两型城市群。
自然特征
春华镇属丘陵地区；山系盘桓，水系发达，地势北高南低，北部多山林地，东、西部多丘陵、岗地，南部和中部为河谷平原，地势十分平坦。气候为中亚热带的典型地段。具有春季低温多雨、夏季高温光强、秋季温和少雨、冬季冷湿的特点。年平均气温为17.2℃，年平均无霜期为297天，年均日照总时数为1600小时，年平均降雨量1361毫米。冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。
人口概况与分布
春华镇截止2010年，总计人口43205人，其中城镇人口7767人，农村人口35438人。镇域GDP为11.06亿元。该镇常住人口为3.8万人，现状城镇化率为17.72%。
资源情况
春华镇农业资源十分丰富，优质水稻、生态有机茶叶、设施蔬菜、有机蔬菜、反季蔬菜、食用菌产量都非常丰富，在县域中农业地位十分显著，为县域水稻高产示范片、高档优质稻生产基地、水稻良种繁育基地、10万亩标准化生态有机茶叶走廊重要组成、十万亩蔬菜基地和食用菌基地重要组成。享受盛名的农产品有口味鲜美的春华李和名扬全国的长春茶叶等。
春华镇水资源也非常丰富，镇域有中型水库1座（红旗水库）、小一型水库2座（瓢塘水库、战备水库）、小二型水库7座（桑梓水库、同心水库、高冲水库、大鱼水库、建庄水库、新塘水库、跃进水库）。
春华镇人文旅游资源丰富，镇域内有气势雄伟的省域第一槽——春华渡槽。
土地利用现状统计
春华镇面积为132平方公里，其中城镇建设用地1.46平方公里，主要集中在春华社区。
按2010年统计，镇域耕地面积4029.93公顷；园地面积292.84公顷；林地面积5767.77公顷；城镇村及工矿用地1035.12公顷，其中城镇建设用地1.46公顷；水域及水利设施用地890.91公顷；交通运输用地260.17公顷；其他土地面积54.17公顷。
综合交通现状
春华镇域内有S207线(长平公路)、开元大道延长线、九横公路贯通南、北，S103线和长永高速公路在镇域南部邻境而过。联系各村的主要公路以镇区为中心呈两纵三横的布局模式：西南向有S207线通往黄花镇，西北向有瞿杨公路通往果园，九横公路连通九田、横坑两村，串通镇域东部各村，镇域内连通东、西方向有大红公路、长松公路、春垅公路。近几年，春华镇内S207、开元大道东延线相继建成，各县、乡道也基本得到硬化。全镇道路硬化程度达到60%以上。
2、市场环境
作为大都市区中工业强县的农业强镇，春华已近走进城镇发展的关键时期。同时，也具备了建设新型农业城镇的重要优势条件：
（一）外源产业快速向春华蔓延
东部沿海向内地转移加快，经开区空间逐步短缺、人力成本提高。产业外溢成为不可避免的趋势。三一重工布局春华镇，建设三一春华新城，是经开区产业外移的重要标志。星沙基地基本建设完成过半，空间也正加速拓展，相关产业逐步投产和运营，对周边产业辐*带动能力正在显现。长沙空港城已将春华作为重要的发展基地，临空经济正在积极布局。大众汽车落户长沙，代表东部沿海地区先进生产力也向中部拓展，新的外源*产业机遇正快速发酵。
（二）融入长沙都市功能区
春华镇具有不可替代的区位优势：长株潭规划中春华位于长株潭都市核心区范围。同时，长沙市都市区划已经将都市边界拓展至春华。星沙新城、空港城等长沙县重要发展规划均将将春华作为重要的功能板块整体安排。
（三）长沙县乃至长沙市的重要门户
春华镇位于新一轮长沙县总体规划中规划区东部边缘。依据新规划的道路网布局，长沙市北三环东延线以及G319北移线、北横线的建设，春华镇的交通地位和区域影响地位将提升到一个新的位置，省道207与开元路的相继建成并与老镇片区良好的衔接，使老镇片区已摆脱原有发展条件的制约，已经具备新的发展潜力。未来，春华镇将成为长沙县乃至长沙市东部的一个重要门户。
3、政府行为及机遇
国家发展新型城镇化提出新要求
十八大围绕着2020年建设成小康社会的宏伟目标提出了新兴城镇化的战略，概括起来有三个新的要求：
（1）优化格局和生态文明; 对于生活、生产、生态这三个空间的安排提出了更高的要求。
（2）针对提高城镇化的质量、提高人口产业和土地优化配置以及城市建设资金的可持续利用提出了要求。
（3）「以人为本」，围绕着「城镇一体化」的比较，和农业转移人口的市民化，对土地资源的资产以及资本也提出了新的要求。
长沙县发展新型农业城镇的要求
2009年，长沙县城乡一体化规划、长沙县星沙新城概念规划以及长沙县十二五规划是指导春华镇发展的新一轮上位规划。长沙县城乡一体化规划把长沙县中部地区定位新型城镇化地区，周边乡镇主要发挥城市近郊地区的优势，赋予乡村地区生态、休闲、居住等适宜的功能，实现城乡功能协调与互补。
春华镇自身规划发展的新优势
春华镇在2011年5月第五届党代会确定了“一固二优三突破”的发展思路，明确了进一步巩固农业基础地位；全面优化自然环境与社会环境；在春华集镇扩容提质、红旗水库开发建设和三一春华生态新城项目推进上取得突破。
三、战略定位 （Position）
1、发展目标
本次「春华发展计划」不但要打破所谓城乡二元化体制，更要推助并实现春华与长株谭、大长沙地区之间的良*互动，进而更加积极提升自身级能塑造「城市所缺乏丶城市所不及丶城市所依赖」的「城市近郊造镇」定位
建设具有春华特色的「知识型城镇」
“知识型现代农业城镇”的概念，即以农产业为基础特色，通过统筹城乡发展，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，开发农村生产力，提升农民素质，实现农村地区的可持续发展。在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注如何结合农产业布局与具体项目实施，更为综合和全面地谋划现代城乡结合化建设。这样的新型农村城镇化既有产业支撑，也能够与具备高度附加值的农业的「现代产业化丶现代工业化丶现代三产服务业」相结合，以市场为导向，因地制宜、循序渐进。
健康发展春华式「生态小镇」
从现有的城镇面积、资源禀赋及人口条件出发，春华建设城镇化不可能是一步到位的城市化，而是依托大城市资源带动，放大自身在环境及资源的优势，通过社会主义新农村建设推进的小型城镇化。其核心是在推进小城镇发展过程中，坚持发展具有地方特点的现代农产业，通过产业集群实现人口以及资源的集聚，并最终形成具有生命力的、自给自足的微小农型城镇的健康发展之路。
建设及发展目标：
（1）以产业带动，建设具有春华特色的「知识型现代农业城镇」。
（2）以两型建设为基础，健康发展春华式「小型生态城镇」。
建设目标涵盖：
（1）两型生态核心体验区；
（2）国际级「湖南省商务社交-RBD」；临空产业配套基地；
国家级现代农业科普农博示范基地；长株潭「观光休闲旅游目的地」。
2、总体定位
凭借我国第二次城镇化及现代化建设发展的契机，综合长沙县现代农业的发展水平、建设田园城市的先期实践、春华镇人口发展水平以及产业经济发展规模预估。总体定位打造春华镇成为湖南省范围内独具特色，充满活力的“国际级知识型现代农业生态小镇“——基于优质的自然生态资源，以“文化、科技、生态”为纲，以发展农贸经济为要，提高居民生活质量为目标，依托周边城镇核心区发展的多元优势，以科技化、产业化、可持续发展为理念，构建集城镇发展、农产业示范以及休闲娱乐配套复合的舒适、健康、适度发展的现代田园式现代农型小镇。
3、发展策略
紧扣长沙县 农业(现代化) 与小城镇(集群化) 的机遇，依托优质的自然资源，借助外源产业快速向春华蔓延聚拢、外部发展对春华现代产业带动辐*的趋势机遇，建设形成”内生外融”（内部独立、外部融合）、”内聚外辐“（集聚资源、借助优势）为特点的知识型微小农型城镇。特别是针对春华镇12原村的再启动，要网罗多元丶丰富且有进取*的产业，以支撑春华原村经济的可持续发展，让当地原居民和移住者都在这里居住共同生活，确保他们的幸福指数可以达到最佳的水平...
发展模型
知识型现代农业生态城镇发展模式：
“产业集群+文化塑造+生态建设=小城镇发展”
模式说明：
自给自足，充满活力的内生经济循环。
以产业升级推动城镇化发展。依托生态资源基础，构建网络化的城镇新格局，逐步强化中心集镇的协调服务能力。以现代农业为基础，加速现代产业体系重构；以高标准基础设施建设推动高端要素在春华集聚，突出创新、创意要素；集中优势、突出重点领域，推动春华农业实现跨越式、多元化发展，建设活力都市型产业示范区。产业升级发展推动城镇化发展，加强农产业影响力。推动现代农业向三产化发展，加快现代都市体验农业发展。打造现代服务体制。通过新产业、新人群的引入，吸引回乡创业，丰富社会结构。支持有基础和潜力的专业项目向优质化、特色化、精品化转变，打造现代服务体系。
兼顾文化美学创见，建设“小而美“的知识型生态城镇。
实施地方资源保护，建设生态宜居化城镇，推进生态文明发展。集约化土地利用，节源减排。保护并发展地方文化传统，注重城镇建设的美学注入，实现到城镇的宜居化。全面兼顾居住、生活、移动效率和便利、教育、文化、环保等问题，而不是简单构造一个物理空间。
四、产业构建
要推进春华新型农业城镇的建设，一定要研究具备生态保护概念而且适*于春华生产要素的产业聚集，以产业规划布局形成城镇发展的格局。通过现实选择及培育新的经济增长点，赋予春华健康发展“现代城郊农业经济”的应有内涵。对于这片「春华净土」上的建设发展必须要有合适的产业来支撑，并最终达至与春华经济、社会发展相适应的城镇化。
【经济聚辐】和【经济竞合】
在考虑春华的利益创造的同时，更要考虑春华镇对于长沙全县甚至长株潭经济区的共生和共利关系。充分实现资源的聚积以及发展的辐*作用（聚：开发潜能，吸引入驻。辐：协同进化，向外影响。），建构「被信赖」的「城郊型」小城镇化。
【定*与定量高效能并置组合】
定*——【培养突出春华特点的产业内涵及支撑产业】
推进春华城镇聚集和发展，最核心的是要解决城镇产业支撑的发展问题。现实选择及培育新的经济增长点，春华健康发展「现代城郊农业经济」应有内涵，这片「春华净土」上一定要有合适的产业来支撑，这样才是符合与春华经济、社会发展相适应的城镇化。事实上，城镇化作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇结构和功能转变的过程。城镇化是先有产业聚集，而后人口自然聚集；在市场经济前提下，如果想要春华全域132平方公里能得以完整发展起来，积极导入有市场的主体企业，塑造产业内涵，应该是一个最核心的要素和组成部分。
定量——【控制开发强度，实现特色产业的合理布局与实施】
有效建设春华「农型城镇」应遵循适度的开发强度。通过有效地调整空间结构，实现特色产业的合理布局与实施。城镇化最关键的是特点产业的「合理布局」和「创业就业机会」。固然产业可以为春华小城镇发展注入活力，但每个村落在选择布局产业时要结合自己及与邻近区域的特点去合理布局，不要千城一面盲目模仿其它。要做真正好的产业规划，要合理分工，要有市场化的一盘棋。各产业及项目均衡发展，既互相独立，又互相联系促进，城镇化自然会形成体系，相互协调、共同发展。
（一）产业构建原则
春华发展农业产业项目，产业开发主题应当围绕＂农＂进行定向定*、定位定格，以便寻找「新型农力」的活力源。在把握时代经济政策同时，不忘精叙土地密码，更要严格护卫「大地生命力」。因此在构筑产业内涵时应遵循几条重要的原则：
（1）把握大地的生命源。（新农地）
（2）促进原、移住民参与。（新农民）
（3）健康产业激活原乡。（在新农业）
1、产业*质定位
（1）以现代农业为基础，孵化新农服务业的「巧实力smart power」。
（2）以一、二产业为基础，三产业为拉动、四产业创造未来价值。
（3）以高感*功能规划丶高体验项目实施体现多元产业的综合价值价值。
2、产业结构设计
前提思路：
（1）遵循“原址改造、风尚更新、全盘组构”；
（2）建设*与非建设*规划并行的原则；
（3）以空间规划带动产业发展，实现高感*功能规划及高体验项目实施；
产业构造：
为能使产业发展与城镇化相协调，要研究支撑春华的产业如何聚集，才能形成发展的格局。可以通过扶持一两个重点产业和若干龙头企业，形成发展出春华的支柱产业优势，以一、二、三、四产业协调发展，互动发展为主线，丰富产业业态，拓展产业链，构建活力的都市产业。最终以产业推动「微小农型城镇」的可持续发展的「活力源」。在产业结构上，建议以一、二产业为基础，三产业为拉动、四产业创造未来价值，形成“多元产业+产直市场“的结构模式。
其中，产业发展的重点领域包括：
（1）科技农业与创意农业
（2）农产品精深加工
（3）农业生态休旅业
（4）临空经济配套
（5）数码信息技术
（二）产业规划及布局
1、规划布局的原则——均衡各村落发展，寻找地方发展的“活力源”
在确定产业构建及发展模式的基础上，春华镇域策划的重点在于通过产业布局创造出具有盘活地方资源，对外吸引资金，对内发展地方经济能力的的“活力源”。同时考虑到如何均衡发展镇域内各个村落的整体要求，公平、公正、公义地实施产业资源整合布局。因此，在空间规划上将基于“密度适当、规模合理、功能互补、布局均衡“的布局实施策略，采用“主题走廊“的设计原理，对镇域132平方公里内现有资源进行重新调整与布局。以自然山体、水系和高等级交通线为界线，参考12个村落各自的地方特色、农产业发展及资源分布现状，形成以3个9公里主题廊道、9个商效区、9个核心景观点共同构成的既功能独立又相互影响，共同发展的” C U E – 999 “ 产业圈层，同时针对各区特点设定其主导的产业特色及发展模式。通过文化丶科技丶生态三元并置组合所产生的经济聚辐力（吸引力丶影响力）带动各廊道、商效区、景点之间互相协调、共同发展，同时结合各乡镇历史人文特点实施策划，最终达到发展与保护并行，保证项目的全面顺利实施。
（1）前提与基础
两型在先 -“资源节约、环境友好”
LOHAS坚持 – 注重可持续发展
知识经济 – 高附加值具前瞻*
（2）核心思路
在原址 – 绝不破坏现有资源，在乡村原址设计开发生态产品；
提风貌 – 严格控制开发强度，以提升乡村风貌为主要手段；
转结构 – 通过空间结构调整，最大化整合资源实现可持续发展；
（3）”C U E “模式
国际上小城镇规划有四条基本原则：一是尽可能满足人的生活需要，注重功能；二是充分尊重和发扬当地的生活传统；三是最大限度地绿化和美化环境；四是塑造城镇不同的特点和培育有个*的城镇。因此，以文化、科技、生态为核心的”CUE”模式，将作为核心精神在春华镇产业布局及空间规划中贯穿始终。
C – Cultural： 以“亲水”为灵魂的文化塑造
U – Ubiquitous： 以“数码“为骨干的农贸信息枢纽构建
E - Ecological：以“绿色”为精神的生态永续发展
2、具体的产业规划及布局说明
以” C U E “模式为基础，结合自然山体、水系生态环境、道路交通、地区产业及资源禀赋而进行的” C U E – 999 “空间及项目设计，将紧扣「国际的临空服务」丶「国家的科技农业」丶「市民的观光休旅」设计出贯通镇域的3条可识别、可合作的主题经济廊道、优选可延伸并联发展的9个主题商效区以及严选可串联发展的9个主题景点。
蓝色亲水文化、水岸休旅、社交合作走廊 （9公里）
设计意向：文化的新区 - 休旅之城 C-CULTURAL
开发策略：风尚水乡-临空服务基地
实现功能：
区域描述及主要产业：
本经济廊道介于春华镇产业集聚区最精华带，捞*河最富价值的9公里位于此区域，将作为分割春华镇南北区域的重要分割线，发挥门户枢纽的作用。依据主题廊道的开发策略及产业内涵，蓝色合作廊道上将着力打造春华山水岸湖湘示范区、武塘国际社交商务区、官塘乐龄养生产业园区三个商效区，并重点开发春华城门广场、春华秀水渡槽、东林寺青春岭三个核心景点。
以“水”为主题，捞*河两岸风景如画，水资源的丰富将成为本区域最具有卖点及特色的开发内容。依托临近黄花机场的优势，未来发展水岸生活宜居的临空服务业以及旅游产业同样具备得天独厚的基础，建设完善的配套设施和公共休闲场所，能更好地为吸引大长沙地区的企业高管及商旅人士入住，也可为周边地区的企业、公司总部提供第一流的服务。通过精致设计开发，为本地区引进资金和人才提供方便，并促使周边配套商场的发展，提供就业等机会。
同时，生态养生休旅产业也将是一项可发展的项目。 通过发展相关亲水养生，乐龄安养，推动精英住宅等房地产项目，以亲水文化建设一块具有春华特色的现代、时尚、资源环保的优质养生休旅之地。
3个主题商效区
第1商效区：春华山-水岸湖湘示范区
区位范围：
主题设计：「湖畔湘泊」-文化地产 - 企业家梦想乐园
定位及发展模式：
该区域是蓝色文化走廊的门户，是建立春华水乡文化特征的第一印象。计划将以捞*河水岸风光为特点，以传统与现代结合的湖湘文化为内涵，以创造新农型城镇为梦想，建设几座在春华具有代表*及象征意义的观光景点，辅以休闲旅游配套设施及文化地产建设，实现亲水文化与休闲农业的双重体验。为企业家提供具有审美情趣及国际视野的文化地产项目。
第2商效区：武塘-国际社交商务区-RBD
区位范围：
主题设计：「商务社交」-商贸地产-决策者的社交休旅
定位及发展模式：
以滨水休闲为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，开创*地将主题商业与农业旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+信息+文化+旅游+生态的全新模式，真正实现集主题商业、文化娱乐、健康生活三位一体的可持续发展价值组合。
第3商效区：官塘-乐龄养生产业园区
区位范围：
主题设计：「乐龄产业」-生态地产-乐龄长春岭
定位及发展模式：
依托山水环境资源，打造生态的乐龄养生基地。为老年人提供保健、养老，静养等类型的配套养生养老设施及服务。同时，通过引入银发产业相关的优质企业及技术产品，发展生态地产，打造乐龄养生与银发产业和谐发展的综合经济园区。
3个核心开发景点：
春华城门广场
区位范围：
发展定位及景点特色：项目定位为蓝色文化走廊的门户景点，具有重要的象征意义。城门广场为周边居民及游客提供大型的多元功能的活动区域，并在广场上设计绿地景观及水体景观。通过绿植引导提供娱乐及休憩的功能。通过设计叠水的水体景观，展现多姿多彩的形体，功能设计上体现出引自捞*河，返于捞*河的水循环。同时建设主题购物商场、水文化体验场馆、亲子乐园、餐饮服务能，为当地居民提供全新的生活方式。
春华秀水渡槽
区位范围：
发展定位及景点特色：定位为最具春华文化创新及代表意义的地标*观光景点。充分利用捞*河的水域景观特点，建设属于滨河景观带的核心景点。同时渡槽上可附带湖南水文化的各种元素，充分展现历史与文化的特点。
东林寺-青春岭
区位范围：
发展定位及景点特色：定位为打造企业家的庄园生活 ，蓝色文化走廊的延展。项目是集娱乐体验、观光教育、疗养度假于一体的综合型生态休闲度假区。通过建设回归水畔生活、师法自然、山高气爽的滨水山庄及亲水建筑。为企业家等高消费人群提供傍水而居，悠享假日，松懈身心，回归大自然的水岸高端房产项目及综合配套服务。
金色科技普及、 科农博览 、科农资讯合作走廊（9公里）
设计意向：数码的新区 - 展业之都 U-UBIQUITOUS
开发策略：信息枢纽 数码商贸
实现功能：
区域描述及主要产业：
本区域是春华联系大长沙区域及长沙县北域的纽带，通过S207的链接，交通便利的优势可带动商品流通加快。使其拥有优势交通物流的运力和便捷的出行环境，结合信息数码技术在本区的建设打造，未来可发展农贸科技宜商的科农博览业，通过发展商贸、物流、信息、会展等多元现代服务产业聚集的“新区”，充分体现湖南农业看春华的重要地位。
主题产业一：现代物流业
立体化的交通网络已成为建设区域*物流中心的黄金宝地。物流业将配合农资生产及交易，打造农资物流园。
主题产业二：现代会展业
项目功能为大型企业提供产品及品牌的展示平台，通过资讯及配套服务以及优质的硬件设施，为企业提供总部经济的平台 。
主题产业三：信息数码港
各类信息技术的研发、设计、应用集聚本区域，形成既服务企业又应用于民众的数码信息实验区。大型信息中心的设立可为入驻企业提供优质的一站式服务, 无缝连接全球资讯。
依据主题廊道的开发策略及产业内涵，金色合作廊道上将着力打造春华国际农贸总部经济区、金鼎山国际观光茶园、九田现代农资物流园三个商效区，并重点开发农贸名牌商务会展中心、金鼎山茶文化园区、九木现代农型集镇示范社区三个核心景点。
3个主题商效区
第1商效区：春华国际农贸总部经济区
区位范围：
主题设计：「总部中心」- S207门户枢纽 - 名品牌孵化中心
定位及发展模式：
作为金色走廊的门户区域，坚持发展总部经济。通过会展经济、品牌研发、农业开发、文化娱乐等产业功能的布设，利用大长沙地区以及黄花临港经济的辐*作用，吸引商家参展、观展，设立区域*总部等形式，最终通过整合地区资源的“经济聚辐”形式，形成现代化的区域*总部经济区。
第2商效区：金鼎山-国际观光茶园
区位范围：
主题设计：「茶的源乡」- 湘茶文化产业园 - 现代农业总部基地
定位及发展模式：
利于区域内茶产业资源优势，发展生产、文化、休旅、经营与一体的国际观光茶文化博览园。主题建设春华“茶之源乡”品牌，发展生产、加工、服务等产业相结合的综合*茶文化产业，并为入驻的农业企业提供良好的生态及基础设施条件，打造现代农企总部基地。
第3商效区：九田-现代农资物流园
区位范围：
主题设计：「农贸经济」-S207农资集成-农资材物流枢纽
定位及发展模式：
利用交通优势（S207），引入具有代表*的现代农业生产、研发型企业，该物流园未来可发展成为农机、农具、农业原材料以及其他生产资源的生产、物流、贸易的展示平台和集散枢纽。
3个核心开发景点：
农贸名牌商务会展中心
区位范围：
发展定位及景点特色：项目定位为农贸品牌国际会展中心，提供一流的国际会务、展业及物流、资讯服务。该项目将汇集世界各国及中国销往世界的农业商品和品牌。通过吸引世界各国及中国的名牌产品定期展销，吸引全球高端商务会展及商务游客。
茶的源乡-金鼎山茶文化园区
区位范围：
发展定位及景点特色：项目定位为春华镇茶文化博览园区，是春华茶之故乡的综合展现。项目将集中展示春华镇茶文化悠久的历史、神奇的传说、精深的工艺；以“浓缩春华茶史,展示岩韵风姿”为设计主题,通过历代名人的记叙、历史画面的再现、茶业加工的展示、茶艺的互动表演,让大家领略到春华金顶山茶之故乡的深厚文化底蕴。
九木-现代农型集镇示范社区
区位范围：
发展定位及景点特色：项目定位为现代农业生态小镇集镇示范社区，是春华乃至长沙县新农村建设及小城镇发展的示范*综合社区。示范社区对分散的原居住宅及居民进行有效集合，通过对道路、景观、基础设施的整合修建，实现各类资源的有利用。同时塑造并建立新型的具有现代农业小镇特色的邻里关系及氏族文化，引导当地原居民的素质发展，展现新农村建设的新风貌。
绿色休闲农业、休闲农庄合作走廊（9公里）
设计意向：生态的新区 - 创业之园E-ECOLOGICAL
开发策略：珑山林 主题式新农村
实现功能：
区域描述及主要产业：
本区域将作为新农村建设、现代休闲农庄的示范区域，发展生态休旅宜游的休闲农业。计划通过里邻集村，建设组团集约与节约的创意园。实现农村居住集中，实现规模效益原则，利于三产发展及农民素质提高。提升基础设施建设水平，降低投资成本、为民众提供生产和生活居住的尝试，也为精神生活提供良好的支撑点。可针对绿育产业开发建设万亩田示范基地，针对绿能低碳打造可持续发展的实验新村，通过里邻集村的模式探讨组团集约与节约的创意园或新三农创业园，最终通过多途径的开发打造春华成为大长沙地区城郊养生休闲产业的重要区域。
依据主题廊道的开发策略及产业内涵，金色合作廊道上将着力打造龙王庙-绿育产业基地、松园- 红旗公园、洞田- 森林公园三个商效区，并重点开发龙王庙大地农园、松园王府商旅中心、洞田余家塅山林拓展训谏基地三个核心主题景点。
3个主题商效区
第1商效区：龙王庙-绿育产业基地
区位范围：
主题设计：「田生活」-田野-「田园种植体验」
定位及发展模式：
区域定位为现代休闲农业的田园生活体验区，重点体验。通过建设市民农园、有机绿色种植园、试验田示范*基地、农产业交易街市、绿色低碳技术体验馆等项目，开发成农业观光旅游的重要内容。提供大地彩绘、绿色有机的产业观光及体验功能，为城市居民提供“绿育农活”的农业生产活动，提供空气、阳光、草坪、亲情、艺术的无价体验。
第2商效区：松园- 红旗公园
区位范围：
主题设计：「滨生活」-亲水-「水岸滨湖体验」
定位及发展模式：
区域定位为现代休闲农业的滨水生活体验区，计划利用红旗水库周边的山水地形，因地制宜的设置湖滨浴场、高尔夫球场等水上、野外、场地等各类娱乐场所。除了提供独特的景观体验，亲水娱乐功能外，可以开展高尔夫运动、山林温泉、野外露营等活动，为游客提供独特的滨水体验。
第3商效区：洞田- 森林公园
区位范围：
主题设计：「森生活」-原野-「山林森原体验」
定位及发展模式：
区域定位为现代休闲农业的森林生活体验区，以森林风光与其它自然景观为主体，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、赏景、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所，观光特色以静态高雅为特点。利用原生态的山林资源，展示零碳最佳实践区。除提供原始森林步道等设施外，参照零二氧化碳排放的技术体系，结合当地气候特征，就地取材，建设一座可计量零碳排的森林博物馆…
3个核心开发景点：
龙王庙大地农园
区位范围：
发展定位及景点特色：通过建设多元化国际现代农庄，项目定位为湖南国际化现代农庄的代表*项目。开发建设可采用新技术生产手段和管理方式，兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，利用农园中所栽植的作物、饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、农耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。同时结合农业加工产业，为游客提供购买、娱乐、体验为一体的现代农业深加工产品。
松园王府商旅中心
区位范围：
发展定位及景点特色：通过建设生态养生国际会所，项目定位为商旅住宿及山林养生的综合*会所。项目开发可建设集“吃、住、娱、购、享”于一体的娱乐体验、观光体验、疗养度假于一体的综合型生态休闲度假酒店会所。
洞田余家塅
区位范围：
发展定位及景点特色：通过建设山林拓展训谏基地，项目定位为山林风光体验、生态教育及野外拓展、娱乐的综合*基地。利用洞田余家塅珍稀的原始山水地形及森林资源，因地制宜的设置林场、野外等拓展训练基地以及科普教育游览区 。除了提供独特的山林景观体验及自然养生功能外，可以提供团体拓展训练、野外露营等设施及服务，为游客提供独特的山林体验。
实施机制建议
认知的时序
春华镇“知识型现代农业生态小镇”的开发与发展的重点在于观念的更新与明确。在投入实施建设之前，必须建立统一的认知：
严选项目，清晰认知大地资源以及人文价值；
教育民众，培育具有现代发展意识的新型农民‘
严选企业，审慎利用知识资本进行可持续发展。
开发的时序
开城镇开发及产业建设等方面，应该遵循合理的原则：
增强生态产业的竞合能力；
控制「不快丶不密」开发强度；
要调整空间结构和有机发展。
导入的机制
镇域开发的导入的重点在于建立良好的领导力与参与*；项目系统化建设的必要*在于资源集成整合与定位。 需重点考虑：
开发时序执行运作
商效项目的竟合关系
多途径的方式实现的公众参与
专项研究分享
“四化同步”的整体转型——春华的现实选择
基于春华镇「知识型-现代农业生态小镇」的规划定位，需要有相应配套的发展实例提供参考。本案参考并总结形成“四化同步”的城镇转型 模式，以求实现策划项目的健康发展。
“四化同步”的城镇转型 模式
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1工业化 -发展和聚集「无烟囱工业化」的特色产业 「C.U.E.」 |
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2信息化 -建设「可视频信息化」 「天文、地理-U2B」 |
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3城镇化 -规划多元丰富且多途径的「生态文明城镇化」 「春华净土」 |
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4农业现代化 -实现坚持知识引领三农经济的「知识型农业现代化」 「知识经济」 |
案例分析：
“工业化”案例：塑造春华高尚生活综合服务功能区 ——城郊商务社交与休闲游憩RBD
RBD (Recreation Business District)，是集现代商业、消费*服务、旅游购物为一体，塑造高品质环境景观、游憩中心、精雅居住、办公、商业的综合片区。RBD 是当今国际城市推出的与其商务中心-CBD 功能相呼应的新兴产业区- RBD 将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。春华「生态小镇」建设RBD可遵循如下策略及原则：
1. 利用与空港交通沿线相邻地区, 可开发关联型产业发展高尖临空现代服务型RBD综合商业，带动新产业区，又成为新兴产业和现代服务业的新载体。
2. 打文化创意牌，结合生态规划工作做好建设策划，打造富有特色的国际生态型航空RBD新城。
3. 至机场之交通走廊沿线X209 / S207路延线通道地区绿化改造升级。（规划为外向合作型特色生态山水城景观的绿能与景观轴）
“信息化”案例：「地理讯息、空间讯息」开拓智慧城市
Smart power
这个词不仅仅是物理方面的东西，更多是公平、民主参与*、关怀等等方面，智慧城市最重要的是人本身得到在城市内部活动的尊严或者是自由，都是尊重人的，所以智慧城市本身是对人的响应，尺度，规划，管理，都应该从人的角度，这个应该是智慧城市最核心的价值观。
所谓智慧城市， 其实< 最终的目的是为了提高物理空间的效率和效果>，智慧城市规划强调的是愿景，这个城市的智慧在哪里，要做成什么样子，找些案例，但是做的是虚拟空间，包括部分的实体空间，虚拟空间是靠想象，一个智慧城市规划也包括对空间地理的布局，产业的布局(可能很重要的一点就是找到这两个规划之间的界面，这个界面当中有哪些东西是需要共同的东西来支持的)。
“城镇化”案例：「无围墙的公园」-休闲农业 与 休闲农庄
春华可借鉴国外先进经验，发展多途径生态文明的农业生态城镇化发展。
日本休闲农业旅游的发展借助了一定的农业及自然资源，是在自然环境和人工创意中逐步发展起来的。福岛国际观光民宿位于国际滑 雪场附近；仙台是日本传统农业大县，种子培育等农耕文化比较发达；曾尔村观光 农园则利用了当地的山水、植物和温泉。在原先观光旅游的基础上，再适当发展市 民农园。同时，推出有特色的休闲类项目，如花卉培育、温泉等，供都市人群来农 村度假、休闲、体验农业。许多日本的市民同样渴望了解农业、参与农 业。因此应运而生的市民农园通过推广和宣传，吸引市民租地经营，全程自己劳动、管理和收获，成为真正意义上的参与农业、体验农业。仙台园艺中心占地面积 600亩，主要功能是研究开发农业技术，开展农业专题技术讲座，提供市民体验。其中，市民农园50亩，399块市民体验田，每块面积25平方米，年租金15000日元。由 于供不应求，采用登记摇号的办法来确定当年的经营者，满足一部分市民的需求。 •
日本的农村生产加工、科技研发、休闲农业 等都体现了一种模式，即日本式农园农业。其主要特点包括：
一． 农业、农村、农民一体化经营管理，营造的是无围墙的公园，这也可 以看作是新农村建设典范。
二．生产、加工、销售一体化运作， 提升的是农产品附 加值和经营效益，让弱势的农业变大，日本 农民收入不比市民低，就是最好的证明。
三．政府、村委会、财团协会三位一体，扶强村级经济，致富当地农民。
农业现代化案例： 「现代休闲农业」
春华发展休闲农业是建设农业现代化的有效途径。
休闲农业的概念主要围绕“农 字做活农业旅游，以体验“ 的氛围， “农”的生活，享受“农”的风情，感受“农”的文化，接受 “农”的教育为内涵。休闲农业是以农事活动为基础，以农业生产经营为特色， 利用农业景观和农村自然环境和旅游业结合在一起，，结合农牧业生产、农业经营活动、农村文化生活等内容，吸引消费 者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新 型农业生产经营形态。
发展休闲农业的经济意义
1、休闲农业可促进农村劳动力的转移，提高农民收益; 休闲农业属于劳动密集型行产业 增加就业机会。
2、休闲农业可促进农村产业结构的调整，提高产业收益。农业第一产业，第二产业、第三产业进行融合工业 服务业
3、休闲农业促进区域经济发展，提高了整体收益。 高科技农业技术运用其中 高科技农业技术运用其中。
发展休闲农业的社会意义
1、休闲农业是传统农业想现代农业转变的重要 表现。农业 旅游 农业休闲 观光 旅游资源
2、休闲农业是中国农业与世界农业接轨的重要选择。
3、休闲农业是社会可持续发展的重要途径。增加对传统文化的认识 农业发展与改善生态环境有机 结合起来。
4、休闲农业有助于推动城乡一体化的进程。 城市旅游者与农民的接触与交流 推进农村城市化、现 代化。
5、休闲农业有利于促进农业资源要素的有效整合。 多元文化投资提供平台 有效推动土地流转 开发人文资源与生态环境。
6、休闲农业有利于促进乡风文明的建设，改善生活质量。
休闲农业的代表——「生态农业观光园」
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融合直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的「现代农业新体系」。
休闲农业的代表——春华秋实寻野趣「市民农园」-假日农事体验
春华拥有长沙市后花园的农村魅力，规划了一系列的假日农事体验。每一季游程都是配合当季农产时节，春天以「野菜」为主题，认识农村生态环境并体验野菜饮食；夏天以「稻米」为主题，认识稻米产业和手作米食体验；秋冬则以美浓特产「白玉萝卜」和「橙蜜香西红柿」为主题，介绍冬季里作的丰富*和腌渍文化体验，再加上全年皆可采收蔬花果的手摘行程，要让旅人体验农村岁时生活流转的乐趣。
「春华生态观光小镇」可以成立「休闲农业区」，顺势再结合小区、餐厅、农场等资源，搭配时令，推出四季游程, 以浓厚的农家文化内涵与充满绿意的特色田园景致。体会农村四季绿慢生活，规划一系列农事体验深度之旅，第一波推出包括有「春耕･寻野趣」、「夏耘･报米香」、「秋收･拔萝卜」及「冬藏･橙蜜乡」一日体验活动，分别以野菜及稻米为主题，让旅人穿着夹脚拖，一起认识农村生态环境与野菜饮食的乐趣……
结语
“健康发展「知识型-现代农业生态小镇」：春华的现实选择”
“工业化是主导地位，是动力，农业现代化是重要基础，是根基。城镇化具有不可替代的融合作用，有利于工农、城乡的协调发展。”——李克强
自从十八大提出建设新型城镇化以来，如何建设新型城镇化成为关注的热点，然而对城镇化需要的产业支撑却是讨论较少。西方发达国家有一种观点: 城市化是先有产业聚集，而后人口自然聚集；而中国目前的城镇化正相反，大家重点都落在人口聚集的相关问题上，产业似乎没有受到重视。同时，现代人们追求生态文化和绿色文化，向往舒适、健康和长寿，这也推动着可持续的第二次城市化的到来。
伴随第二次城市化的到来，中国城镇化建设已经开始慢慢转变推进方式，即遵循“统筹城乡、四化同步（工业化、信息化、城镇化和农业现代化）”的原则与方法。因此，未来春华的城镇化建设，同样不能简单地理解为“造城”，而是要通过自身的转型，紧扣长沙县「小城镇群化」全体系城镇化的进程中，超前谋划转型探索出一条引领现代化新路径，即重心由单一的小城镇功能, 向综合的服务功能转变, 以服务业为主导的产业体系，从投资拉动向创新驱动转变。即以非工业的知识型服务业经济模式造镇。同时，城镇的发展应以有高级能产业支撑的模式进行。要不断地将城镇经营的知识和运营技术创新、产业升级，利用长沙县的后发优势，参与长沙县新兴产业分工，提升春华在产业价值链的地位，让转型、产业升级、新产业体系的建立形成良*的互动。。
此外，春华城镇化发展之路需要通过现有生产要素的聚集，来支撑核心产业的聚集，最终形成城镇发展的格局。因此，必须有配套的产业规划，并且必须以市场为导向，来推进城镇的聚集和发展，使它发挥其功能和作用，同时在城镇建设时不仅要考虑它的外在形态，例如住宅、建筑、道路、环境这些问题，而是同时考虑市场的主体企业这个最核心的要素、最核心的组成部分。通过产业及项目的升级重组与协调布局迎接非城市化和逆城市化（市民向城郊和小城镇迁移）。同时要防患和杜绝城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。
同时，城镇的发展应顺势于二型（“资源节约型、环境友好）建设，即导正人类从损害自然向符合人类与自然和谐发展的路径。通过学习尊重自然生态 、利用优势资源 、研究布局产业 、在原址提升风貌、调整组构，构筑「不可复制的」长沙县小城镇建设典型成功范例。
