物业难收物管费 以限电为筹码逼业主交钱

业主的《预收电费收据》单显示，一次只买了20元电费。　实习生 陈杰 记者 田超 摄

　　记者调查

　　物业与业主好似一对冤家。服务不好？我不交物管费；你不交物管费？我限水限电！事实上，这对“冤家”都需要明白的是：供水、供电合同双方为业主与供水、供电公司，物业无权限电；而“物管收费”与“物管质量”是两个不同的法律关系，物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。

　　每逢星期一早上，李女士都会先去小区物业办公室“报到”，她不是在这上班，而是去买电，而且每次只能买20元。因为不交物管费而被限电，李女士与长沙市开福区悦景馨都小区的佳阳物业公司这样僵持已经一年多了。

　　记者发现，目前长沙市已实现物业服务的居住小区中，物管费收取率一般只有80%，差一点的只有60%。在一些专变供电小区，物业公司掌握着业主的供电大权，限电渐渐成为物业公司“要挟”业主上缴物管费的筹码。

　　【案例】

　　不交物管费被物业限电

　　李女士是2008年底入住悦景馨都小区的，“我装修、入住时，都是按照物业的规定交费的，住了半年，发现防水、监控、卫生、电梯、消防等多方面问题，多次与物业、社区和房产局协商都没结果，于是我暂缓交物管费。”李女士说。

　　按照每平方米1.2元/月的标准，李女士家132平方米的房子每年需要上交物管费1900元。李女士表示，一家三口人，如果不开空调，20元的电可以维持一个星期。小区像她这样不交物管费和物业公司抗衡的业主不在少数。

　　与李女士不一样，家住雨花区东方新世界小区的周女士是在不交物管费两年之后，才被突然限电的。

　　12月7日，周女士去物业公司买电，被告知如果不交物业费，一次只能买50元的电。“我家上有老下有小，50元电顶多维持两三天。”周女士说，两年前她家被盗，8万元失窃，没有得到任何赔偿，自此以后，她不再交物管费。

　　小区业主介绍，近两年东方新世界小区入室偷盗、车辆受损等事件时常发生，很多业主联合起来拒缴物管费。

　　【博弈】

　　法律追讨物管费成本太高

　　记者了解到，在长沙一些专变供电小区，业主统一在物业公司买电，部分物业公司如果收不到物管费，就会以限电为筹码逼业主交钱，有的甚至直接从业主的水电费中扣取物管费。

　　“业主享受了物业公司的服务，却不支付费用，物业公司采取限电也是逼不得已。”长沙某物业公司总经理谢先生打了一个比方：“就像你在餐馆吃饭，不能因为菜的盐放多了一点，就拒绝买单。”

　　谢经理说，他们曾经揽下长沙火星镇金竹苑小区物业工作，这个小区只有72户业主，很多人还不交物管费，物业公司一年下来要亏本，于是决定撤离。

　　“小区物管费收缴率大概只有70%，如果打官司，每户千元的律师费会让我们把收到的物管费倒贴进去。”长沙雨花区一家小型物业公司的王经理告诉记者，除了限电，他们只能加班加点上门催缴，对于那些“老赖”业主，最后只能放弃。

　　“有些大型物业公司可以通过法律手段追讨到业主拖欠多年的物管费，但对于那些收费不高或袖珍型小区而言，即使追讨到了物管费，也不够支付官司的费用，所以很多物业公司弃官司奔限电而去。”湖南万和联合律师事务所李健律师表示，他曾接到多起物业追讨业主物管费的官司，因为诉讼成本过高，最后大多以发律师函、双方和解告终。

　　【说法】

　　物业无权限电

　　“虽然业主拒缴物管费，但物业也没有限电权。”长沙市房产局物管处工作人员表示，供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司，物业管理公司不是小区内的供水、供电人，自然不享有供水、供电权。

　　在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则为无效条款，业主可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

　　该工作人员还表示，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。